Réussir son investissement dans un EHPAD

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L’investissement dans un EHPAD est un placement qui peut s’avérer très rentable. Cependant, il faut savoir que ce type de placement n’est pas sans risque.

Il est donc important de bien choisir son EHPAD avant d’investir. Pour vous aider à faire le bon choix, voici quelques conseils pour investir dans un EHPAD.

Les différents types d’EHPAD

L’EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Il s’agit d’un établissement médicalisé qui accueille les personnes âgées de plus de 60 ans, et dont l’état nécessite une assistance quotidienne pour accomplir les actes essentiels de la vie.

Les soins dispensés par cet établissement sont réalisés par des professionnels qualifiés : infirmiers, aides-soignants, agents hôteliers… L’EHPAD doit disposer obligatoirement d’une unité protégée pour accueillir les résidents atteints de la maladie d’Alzheimer ou d’une autre pathologie apparentée. De plus en plus de résidences EHPAD se situent hors des villes, ce qui permet aux occupants de profiter pleinement du cadre naturel et calme offert par cette solution d’accueil.

La résidence EHPA a la particularité de proposer un tarif adaptable à chaque cas particulier.

Le prix mensuel est calculé en fonction des revenus et du montant des charges prises en charge par le résident (aides sociales). Pour une chambre individuelle ou double standard, le prix varie entre 1 200 et 2 500 euros/mois. Ce tarif est plus faible que celui appliqué en maison de retraite ou en EHPA « classique » (2 000 euros minimum), mais il peut être nettement supérieur si la résidence dispose d’un service complet (restauration, animations…).

La réglementation applicable aux EHPAD

Les EHPAD sont soumis à une réglementation spécifique, qui est en constante évolution.

L’EHPAD a comme principal objectif de prendre soin des personnes âgées dépendantes.

La loi du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale a modifié la réglementation applicable aux EHPAD. Elle a notamment instauré un cahier des charges pour les EHPAD et introduit la notion d’autonomie des résidents. Pour répondre à cette nouvelle exigence, les établissements ont été contraints de mettre en place une organisation adaptée aux besoins des résidents, tout en respectant les obligations liées au statut juridique de l’EHPAD :

  • Prise en charge globale du résident
  • Soutien au maintien de l’autonomie
  • Gestion administrative et financière
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La fiscalité des EHPAD

La fiscalité des EHPAD est plus complexe qu’elle n’y paraît. En effet, les loyers de ces résidences dépendent du type de financement choisi par le propriétaire, mais aussi d’un certain nombre de facteurs qui peuvent faire varier ce revenu locatif.

Il est donc important de bien comprendre en quoi consiste la fiscalité des EHPAD pour pouvoir optimiser son investissement.

Les loyers perçus par les propriétaires dépendent du type de financement choisi et du statut fiscal de ces derniers. En fonction du mode de financement choisi, l’investisseur peut percevoir soit un loyer directement soit un revenu net imposable à hauteur des charges réelles supportées sur le bien immobilier (les intérêts payés sur le crédit sont déductibles). Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement destiné à la location meublée non professionnelle, vous percevez un loyer annuel après avoir soustrait les charges relatives au logement et aux travaux effectués (intérêts payés sur le crédit inclus). Ce montant constitue votre revenu net imposable.

La partie supérieure à ce montant constitue votre bénéfice taxable à l’impôt sur le revenu et est soumise au barème progressif par tranches d’imposition prévu par la loi fiscale. Par exemple : si vous louez un bien pour 1 000 €/mois et que vos charges s’élèvent à 600 €/mois, vous ne percevez que 400 €/mois : 300 € nets seront donc taxables à hauteur des 200 € restants.

Les aides et subventions disponibles pour investir dans un EHPAD

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont des maisons de retraite médicalisées. Ces établissements accueillent les personnes âgées en perte d’autonomie, leur permettant de vivre dans un lieu sûr et chaleureux.

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Les EHPAD peuvent accueillir des résidents valides ou dépendants qui ne sont plus autonomes. Cependant, ils peuvent aussi accueillir des personnes âgées en situation de handicap physique ou mental.

Il faut savoir que l’État accorde une aide financière aux propriétaires d’un EHPAD afin qu’ils puissent assumer la charge financière liée à l’exploitation du bien. Cette aide est versée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Cette aide est calculée sur la base du prix du loyer annuel hors taxe et sur la surface habitable totale du logement. Pour obtenir cette aide, il faut remplir certaines conditions :

  • Le propriétaire doit être imposable
  • Il doit louer son bien pendant au moins 9 ans.
  • Il doit avoir conclu un bail commercial avec un exploitant professionnel.

Les différents types de contrats proposés par les EHPAD

L’EHPAD est un établissement qui accueille les personnes âgées de plus de 60 ans, en perte d’autonomie.

Il est important de savoir que l’EHPAD est un lieu qui a pour vocation d’accueillir des personnes âgées dépendantes et qui nécessite souvent une assistance permanente.

Les EHPAD permettent aux personnes âgées dépendantes de profiter d’une prise en charge médicalisée, par le biais de la mise à disposition d’un personnel soignant et paramédical qualifiés.

Les EHPAD offrent différents types de prestations afin de correspondre au mieux aux attentes des résidents.

Les EHPAD peuvent proposer des prestations hôtelières ou non-hôtelières (repas, blanchisserie…). Pour ce faire, les résidents peuvent choisir entre plusieurs formules :

  • La formule « hôtellerie » : cette formule permet aux résidents de bénéficier d’une chambre individuelle équipée.
  • La formule « locative » : cette formule permet aux résidents d’habiter une chambre meublée quand ils ne sont pas accompagnés par leur famille.

La gestion et l’exploitation d’un EHPAD

L’exploitation d’un EHPAD est un domaine qui recouvre de nombreuses facettes. En effet, la gestion et l’exploitation d’un EHPAD requière une certaine expérience et des compétences spécifiques. Pour mener à bien cette activité, il faut notamment savoir gérer les ressources humaines, gérer le patrimoine immobilier, connaître les aspects juridiques liés à l’activité ainsi que maîtriser les aspects financiers.

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Il est également important de connaître parfaitement le secteur du grand âge afin de pouvoir assurer une qualité de service optimale aux résidents et aux familles.

La gestion d’un EHPAD requière une certaine expérience et des compétences spécifiques. Pour mener à bien cette activité, il faut notamment savoir gérer les ressources humaines, gérer le patrimoine immobilier, connaître les aspects juridiques liés à l’activité ainsi que maîtriser les aspects financiers.

Les différents types de financement disponibles pour investir dans un EHPAD

Il existe différentes solutions pour investir dans un EHPAD.

Les deux principales options sont les placements immobiliers et le financement bancaire. Bien entendu, l’investissement immobilier est la solution privilégiée des investisseurs. En effet, il s’agit du secteur qui offre le plus de garanties sur les revenus perçus et sur la rentabilité des biens acquis.

L’investissement immobilier peut être réalisé grâce à une SCI ou une SARL, selon la forme juridique que vous souhaitez adopter pour votre projet.

Il est aussi possible d’opter pour une location meublée (LMNP) ou non meublée (LMP).

Le financement bancaire représente également une solution intéressante pour investir dans un EHPAD, mais ce type de placement présente un risque plus important que celui lié à l’immobilier locatif classique. Dans tous les cas, il est nécessaire de faire appel à un courtier en crédit afin de trouver la meilleure offre adaptée à son profil et à son projet.

3 LES COMPOSANTES DU SALAIRE BRUT

Pour conclure, les EHPAD sont des investissements très rentables si on en prend soin. Il faut toutefois savoir que ce type d’investissement est très spécifique et requiert une connaissance poussée de ce marché pour être réussi.

Comment investir dans un EHPAD ? Laurent COHEN dans INVESTIR MALIN – radio-immo.fr

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