Epargne foncière : à quoi s’attendre côté revalorisation ?

La baisse de janvier 2025 dans le prix de souscription des parts d’Épargne Foncière a surpris plus d’un investisseur. Fixé désormais à 670 € contre 835 € auparavant, cet ajustement marque un tournant stratégique dans la dynamique des SCPI traditionnelles. Et derrière cette décote, c’est toute la question de la revalorisation potentielle de l’Épargne Foncière qui se pose, entre attentes, signaux du marché et enjeux structurels.

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Épargne Foncière : contexte de revalorisation en 2025

Un ajustement remarqué du prix des parts

Depuis le 1er janvier 2025, le prix de souscription de la SCPI Épargne Foncière a reculé à 670 €, affichant une baisse de -19,76 % par rapport à 2024. Cette correction s’ajoute à une reconstitution en recul : 743,07 € fin 2024 contre plus de 800 € auparavant. La valeur de réalisation, quant à elle, s’établit à 617,45 €, soit -13,14 % sur douze mois.

Cette décote positionne le prix actuel à près de 10 % sous la valeur de reconstitution, traduisant à la fois un effort de transparence et une politique de prudence dans un marché immobilier encore fébrile.

« En phase de tension sur l’immobilier d’entreprise, ajuster le prix de souscription permet d’aligner les intérêts des anciens et des nouveaux associés, tout en anticipant les variations de valeur des actifs. » – Commentaire d’un gestionnaire de portefeuille SCPI.

Pourquoi une telle décote ?

Cet écart s’explique par plusieurs dynamiques :

• Recul des valeurs vénales des actifs immobiliers détenus par la SCPI, en lien avec la baisse des loyers ou les renégociations des baux.
• Réajustement des expertises immobilières dans un contexte de montée des taux depuis mi-2022.
• Prise en compte d’une demande plus fragile et d’une gestion prudente face à un marché en recomposition.

Revalorisation Épargne Foncière : quelles perspectives réalistes en 2025 ?

Rebond immobilier : un levier possible

Le marché immobilier montre des signes de stabilisation depuis le début 2025. Les prix ont légèrement progressé (+0,5 % au T1 2025) et les taux d’intérêt ont clairement ralenti leur hausse, retombant à un peu plus de 3 % (contre 4,2 % fin 2023). Résultat : la capacité d’emprunt augmente de 7 %, soutenant la demande.

Cette amorce de reprise dans les grandes métropoles (Toulouse, Marseille, Montpellier) nourrit des espoirs modérés de réappréciation d’actifs. Mais la sélectivité reste forte : certains segments comme les bureaux en périphérie ou les commerces traditionnels restent fragiles.

Comparatif entre prix de souscription, valeur de reconstitution et réalisation

Des signaux encourageants malgré un horizon incertain

Stabilité du rendement et TRI préservé

Malgré la baisse du prix, la SCPI conserve un TRI sur 10 ans de 5,08 %, preuve d’une certaine résilience en longue durée. Cette performance reflète un taux de distribution stable, même si certains ajustements trimestriels peuvent se produire.

La collecte, après une faible année 2024, repart lentement (+1,3 M€ sur T1 2025), traduisant une reprise de confiance progressive.

Marché secondaire actif : arbitrages en vue

Le marché secondaire enregistre des ajustements de position. Des porteurs historiques allègent leur portefeuille tandis que de nouveaux entrants profitent des décotes. Ce mouvement crée des fenêtres d’entrée intéressantes avant toute nouvelle phase de revalorisation future.

« Nous n’anticipons pas de revalorisation du prix de souscription sur 2025, mais les ajustements récents ont réaligné les prix avec la réalité du marché. Cela pourrait poser les bases d’une revalorisation prudente à partir de 2026. » – Analyse interne chez une société de gestion.

Faut-il miser sur une revalorisation de l’Épargne Foncière ?

Opportunité ou mirage ?

Actuellement, la valorisation des parts est sous pression, mais non déconnectée des fondamentaux. La décote actuelle peut laisser entrevoir un potentiel modéré de hausse si :

• Le marché immobilier consolide sa reprise (flux d’investissement + hausse des prix)
• Le taux d’occupation remonte durablement
• Les arbitrages d’actifs permettent une meilleure mutualisation des risques

En revanche, l’exposition à une nouvelle correction ou à un blocage du marché pourrait compromettre le scénario de revalorisation rapide.

Vision des experts et projections réalistes

Les professionnels du marché tablent sur une sortie de la phase de correction vers fin 2025 – début 2026. D’ici là, les gestionnaires resteront prudents sur les revalorisations afin de préserver l’équilibre du fonds.

L’hypothèse la plus défendable : une stabilisation du prix de souscription, suivie d’un ajustement modéré dès que le différentiel avec la valeur de reconstitution se réduit. Pas de hausse brutale donc, mais une trajectoire progressive, rendue possible par un immobilier plus lisible.