Usufruit : utilité, barème et fiscalité

L’usufruit est un droit qui permet à un propriétaire de disposer d’un bien, mais pas de le vendre.

Il peut donc l’utiliser et en percevoir les revenus, mais il ne peut pas le céder.

L’usufruitier a la jouissance du bien, mais n’en possède pas la pleine propriété.

Le nu-propriétaire est le véritable propriétaire du bien. C’est pourquoi on parle d’un usufruit temporaire ou viager. Dans ce cas, le nu-propriétaire conserve la pleine propriété du bien à la fin du démembrement.

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Qu’est-ce que l’usufruit ?

Dans le cadre de l’investissement immobilier, il faut savoir que l’usufruit est un droit accordé par la loi permettant de faire l’acquisition d’un bien pour une durée déterminée (généralement 9 ans), en vue de le revendre à son propriétaire. Ce dernier peut alors choisir librement d’acheter ou non. Cette disposition présente plusieurs avantages, notamment :

  • Le propriétaire du bien se constitue un patrimoine sans se soucier des inconvénients liés à ce type d’opération
  • Le propriétaire n’a pas à s’occuper du logement en cas de problème

Les avantages de l’usufruit

L’usufruit est un droit qui donne le droit de disposer d’un bien mais pas celui de l’utiliser.

Il s’agit d’une solution intéressante pour les personnes qui souhaitent acquérir des biens immobiliers sans avoir à les posséder physiquement, tout en pouvant les utiliser. Ainsi, cette solution permet aux investisseurs d’accroître la valeur de leur patrimoine immobilier tout en se constituant un complément de revenus.

Lorsqu’on parle du démembrement de propriété, on fait référence à un contrat qui accorde à une personne physique (l’usufruitier) le droit d’occuper ou non un bien immobilier et le droit de percevoir des revenus locatifs. En contrepartie, l’autre personne (le nu-propriétaire) conserve l’usage du logement et peut faire des travaux sur ce dernier.

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Lorsque la durée du démembrement arrive à son terme, soit après quelques années ou au moment du décès du premier usufruitier, alors cette opération n’est plus possible et il faudra choisir entre vendre ou louer.

Les différents types d’usufruit

L’usufruit est un droit réel qui permet d’avoir la jouissance temporaire d’un bien immobilier.

L’usufruit peut être de type viager ou à durée déterminée (durée fixe).

Il existe différents types d’usufruits, à savoir :

  • L’usufruit temporaire
  • L’usufruit viager (durée indéterminée)
  • L’usufruit à construction

La fiscalité de l’usufruit

L’usufruit est une opération consistant à transférer la jouissance d’un bien à un tiers, mais pas sa propriété.

L’usufruitier va percevoir les revenus du bien et en sera responsable vis-à-vis du nu-propriétaire. Toutefois, l’usufruit ne peut être imposé comme un revenu : il s’agit d’une simple convention entre deux personnes. Cette convention n’est pas soumise aux règles fiscales habituelles et n’est pas déclarée au fisc. Elle n’entraîne aucune conséquence sur le patrimoine de l’usufruitier ni sur celui du nu-propriétaire. En cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans avoir à payer quoi que ce soit.

Les droits de succession ne sont donc plus dus pour le nu-propriétaire par rapport au décès de son usufruitier.

Le calcul de l’usufruit

Lorsque le droit de propriété est transmis, les biens sont soumis à des règles d’usufruit et de nue-propriété. Ces règles ont une incidence sur le montant de la plus-value réalisée lors de la revente du bien.

L’usufruitier peut percevoir un revenu appelé « rente » en contrepartie de son usufruit. Cette rente est déterminée en fonction du barème fiscal appliqué aux différents types d’usufruits.

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L’usufruitier peut être un particulier ou une société civile immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier, ainsi que le nu-propriétaire qui ne dispose que d’un droit temporaire sur ce bien.

Le calcul de l’usufruit prend en compte trois éléments :

  • La valeur du bien
  • La durée pendant laquelle il sera occupé par l’usufruitier
  • Le taux d’occupation

La définition de l’usufruit

L’usufruit est un droit accordé à un particulier de se servir d’un bien.

Il s’agit d’une forme de location immobilière qui permet à l’usufruitier d’utiliser le bien, mais aussi de percevoir des revenus liés aux loyers.

L’usufruit peut prendre plusieurs formes :

  • L’usufruit temporaire, par exemple en vue du financement d’un projet immobilier
  • La location en usufruit, c’est-à-dire la perception de revenus locatifs

Les usufruits en France

Les usufruits en France? Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous pouvez le louer à des tiers pour une durée déterminée. Cette opération est appelée l’usufruit.

Vous êtes alors propriétaire du bien et le locataire, qui s’engage à payer un loyer, devient « l’usufruitier ».

L’usufruit permet de réaliser des économies sur les impôts, puisqu’il n’est pas taxable comme une location classique.

L’usufruit offre aussi la possibilité d’éviter les soucis liés au remboursement d’un crédit immobilier. En effet, cela permet de ne plus avoir à verser de mensualités pour que le logement reste votre résidence principale.

Il faut savoir que l’usufruit peut être temporaire ou permanent (dans ce cas-là il constitue la pleine propriété). Par ailleurs, il faut distinguer l’usufruit locatif social de celui fiscal qui est souvent plus avantageux pour les investisseurs immobiliers.

  • L’usufruit locatif social
  • Ce type d’usufruit peut être accordé par les organismes HLM aux personnes dont les revenus sont modestes.
  • La personne concernée doit habiter le logement mis en location pendant au moins 6 ans.
  • Elle doit respecter certains plafonds de ressources.
  • L’usufruit fiscal
  • Il concerne généralement les personnes disposant d’une certaine fortune et qui souhaitent faire profiter une cause charitable dudit bien.
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En conclusion, il est important de savoir que l’usufruit peut être temporaire ou définitif et que la transmission de l’usufruit est possible par donation ou testament. Cette transmission de l’usufruit peut se faire à un enfant, au conjoint survivant ou encore à un tiers.

Un usufruit, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

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