L’investissement locatif est une solution qui permet de se constituer un patrimoine immobilier, en achetant un bien pour le louer.
Il existe plusieurs types d’investissements immobiliers : l’achat d’un appartement, d’une maison ou encore d’un immeuble de rapport. Mais quelles sont les différences entre ces trois types d’investissement ? Pourquoi choisir l’immeuble de rapport plutôt que l’appartement ou la maison ? Nous allons voir çà en détail.
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Avantages et inconvénients de l’investissement locatif
L’investissement locatif vous permet de réduire vos impôts à hauteur de 18 % du prix de revient du logement. Cependant, ce type d’investissement est souvent associé à des risques.
Les inconvénients ? L’investissement locatif n’est pas sans risque. De plus, il peut arriver que le bien ne se valorise pas comme prévu ou qu’il soit affecté par une situation politique défavorable. Par ailleurs, en cas de problème dans le logement (problèmes techniques, dégradations du bien), cela peut engendrer des frais plus importants pour l’acquéreur ou même entraîner la nullité du contrat si les travaux n’ont pas été effectués correctement.
Il faut également savoir que si vous êtes investisseur dans l’immobilier et que vous louez votre appartement sur un pied d’imposition communautaire (au sein d’un groupe fiscal), il y aura un décalage entre le revenu net imposable et la TVA collectée sur les loyers encaissés, ce qui va engendrer une charge fiscale supplémentaire pour l’investisseur. Enfin, il est important de savoir que certains propriétaires sont amenés à changer leurs biens immobiliers en location afin de profiter des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel par exemple.
Rendement locatif et imposition
Le rendement locatif est souvent l’une des premières raisons qui poussent les investisseurs dans la location. Cependant, il ne faut pas se fier qu’au rendement brut de son investissement locatif.
Il existe d’autres éléments à prendre en compte pour bien calculer son retour sur investissement (ROI). En France, lorsqu’un propriétaire décide de louer un logement, le bailleur doit obligatoirement fournir au locataire un état précis du montant des charges et des travaux effectués depuis le dernier état des lieux de sortie.
Le bailleur doit aussi indiquer les frais qui seront à la charge du locataire : taxe ordures ménagères, taxe habitation… Il est donc important de connaître le montant des charges afin d’avoir une idée réelle du coût total de votre location. Si vous optez pour un logement ancien, il peut arriver que les travaux soient nombreux et importants. Ainsi, si vous décidez de procéder à des travaux pour remettre votre bien aux normes ou lui redonner un coup de jeune avant sa mise en location, cela aura forcément un impact sur le rendement brut de votre investissement immobilier. De plus, si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison située dans une zone où la demande en logements est forte (zone urbaine ou rurale), le prix au m² peut varier énormément suivant les communes. Dans ce cas-là, il peut être intéressant de faire appel à un professionnel qui saura vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter pour optimiser votre rentabilité immobilière.
La loi duflot
Le dispositif de défiscalisation dans l’investissement immobilier locatif a été mis en place par la loi Duflot. Cette dernière a pour objectif de dynamiser l’offre de logements neufs, notamment en proposant une réduction d’impôts aux contribuables français qui souhaitent investir dans un bien immobilier. Elle concerne les biens immobiliers achetés à partir du 1er janvier 2013. Ce dispositif permet de louer le bien immobilier et s’applique tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales (SCI).
La loi pinel
Le dispositif de défiscalisation Pinel existe depuis le 1er septembre 2014.
Il s’agit d’un dispositif légal qui permet aux investisseurs, à la recherche de locataires à revenus modérés, d’acheter un logement neuf et de le louer pour une durée déterminée.
Le but est d’encourager les propriétaires à investir dans des secteurs où la demande en logements est importante. Selon le ministère de l’Economie, le prix moyen du mètre carré neuf a augmenté de 2% entre 2015 et 2016.
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf et que vous le mettez en location pendant 6 ans, vous pourrez profiter d’une réduction fiscale allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien. Si votre bien est loué pendant 12 ans, vous gagnerez jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans (soit 5 250 euros par an). Attention cependant : ce dispositif n’est valable que si vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ) et que votre futur locataire respecte certains critères sociaux. Enfin, il faut savoir que plusieurs villes sont considérées comme tendues et qu’elles sont donc soumises au plafonnement des loyers imposé par la loi Alur.
Les aides à l’investissement locatif
Les aides à l’investissement locatif sont nombreuses et peuvent vous permettre de réduire votre effort d’épargne.
Les aides à l’investissement locatif sont destinées aux personnes qui souhaitent investir dans un bien immobilier pour le louer, afin de compléter leurs revenus.
Vous pouvez bénéficier :
- d’un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt
- d’une déduction fiscale des travaux de rénovation engagés
- de subventions ou de prêts bonifiés
Les risques de l’investissement locatif
L’investissement locatif est une opération qui peut générer des risques importants. Pour réussir un investissement locatif, il est important de prendre en considération les différents facteurs qui influencent le marché immobilier local. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour obtenir un rendement intéressant, il faut avant tout s’intéresser à la demande locative locale.
Il est important de bien connaître les prix du marché local pour pouvoir déterminer le montant du loyer que vous allez proposer à votre futur locataire. Sachez qu’il existe des zones où le prix du mètre carré varie fortement selon la qualité des biens immobiliers mis en vente et la population locale.
La rentabilité de ce type d’opération dépend notamment de ces paramètres.
Il faut également être attentif aux autres facteurs qui influencent le marché comme les conditions climatiques ou encore l’attractivité de la zone visée par l’investisseur.
Lorsque vous achetez un logement destiné à être loué, il convient de surveiller plusieurs éléments clés :
- La localisation
- Le montant du loyer
- La qualité du bien immobilier
- Les charges et impôts
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Aujourd’hui, investir dans un immeuble de rapport est une manière intéressante de se constituer un patrimoine immobilier.
Les immeubles de rapport sont des biens immobiliers qui permettent à plusieurs locataires d’habiter les mêmes lieux.
Il est possible d’investir dans ces biens en achetant les différents lots et en louant chaque appartement individuellement ou par groupe.
L’immeuble doit avoir au moins trois lots, dont au moins un lot commercial.
Il peut s’agir d’un restaurant, d’une boutique, etc. Selon la loi Pinel, lorsqu’un propriétaire achète un bien immobilier neuf pour le mettre en location et que ce bien répond aux critères définis par la loi Pinel, il peut profiter de la défiscalisation sur le revenu imposable du foyer fiscal. Cela implique que l’investisseur peut réduire son imposition jusqu’à 21% du prix du bien sur 12 ans (contre 18% avec la loi Duflot).
La durée maximale pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel est fixée à 6 ans (9 ans si le logement est situé en zone urbaine où le besoin de construction est important). De plus, il existe certaines conditions qui doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation :
- Le propriétaire doit investir tout seul
- Il doit mettre son bien en location pendant une durée minimum
- Il ne doit pas faire appel à l’emprunt.
Pour conclure, les biens immobiliers sont un placement à long terme. Il faut donc le plus souvent acheter pour louer et non l’inverse, en partant du principe que si vous avez un bien immobilier locatif qui rapporte de l’argent, c’est qu’il est rentable. Mais il faut savoir que les biens immobiliers sont des placements à risque et qu’il faut donc bien choisir son investissement.
